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¿Qué es un contrato de compraventa?

El contrato de compraventa comprende un conjunto de obligaciones bilaterales para las partes involucradas. De esa manera, el vendedor está obligado a entregar el objeto de venta a la vez que el comprador debe pagar por adquirirlo. En este artículo, te contamos todo lo relacionado al contrato de compraventa, para que conozcas mejor de qué trata.

¿En qué consiste?

El contrato de compraventa está contemplado en el artículo 1445 del Código Civil de España. Este documento fija las obligaciones que le corresponden tanto al vendedor como al comprador de un bien. Cabe destacar que, el contrato de compraventa está regulado dependiendo de la modalidad.

En tal sentido, para que pueda existir un contrato de compraventa es necesario que existan dos partes: el comprador y el vendedor, quienes pueden ser personas físicas o jurídicas

Contrato de Compraventa

Principales elementos

El contrato de compraventa es una figura jurídica fundamental en el ámbito del derecho privado, que se configura como un acuerdo legal entre dos partes. Este contrato tiene como finalidad la transferencia de propiedad de una cosa determinada o un derecho a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente. Se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso, y conmutativo, que se perfecciona con el acuerdo sobre la cosa y el precio. A continuación, se detallan sus elementos esenciales, derechos y obligaciones de las partes, así como algunas características específicas que lo diferencian de otros tipos de contratos.

Aspectos esenciales

  • Objeto del contrato: Refiere a la cosa determinada o derecho que se transfiere. En el ámbito de la compraventa de muebles o inmuebles, el objeto debe ser específico y estar claramente determinado al momento de realizar el contrato.
  • Precio: Es la cantidad de dinero o su equivalente que el comprador se obliga a pagar al vendedor. Este debe ser cierto, es decir, determinado o determinable según el contrato.
  • Consentimiento: La manifestación de voluntad de ambas partes (vendedor y comprador) para realizar la transferencia de la propiedad a cambio de un precio.

Derechos y obligaciones

  • Obligación del vendedor: Principalmente, entregar la cosa vendida en el estado convenido y transferir la propiedad de la misma. El vendedor está obligado a garantizar la posesión pacífica de la cosa y responder por los vicios o defectos ocultos.
  • Obligaciones del comprador: Pagar el precio establecido en el contrato en el tiempo y lugar fijados por el mismo. Además, aceptar la entrega de la cosa objeto del contrato.
  • Derechos del vendedor: Recibir el pago del precio acordado y retener la cosa vendida hasta que dicho pago se efectúe, si así se ha pactado.
  • Derechos del comprador: Exigir la entrega de la cosa en los términos convenidos y reclamar por vicios ocultos o falta de conformidad.

Características específicas

  • Contrato de compraventa de bienes: Puede ser de bienes inmuebles o muebles. La compraventa de los primeros requiere, para su validez, la formalización mediante escritura pública e inscripción en el registro correspondiente, según el Código Civil y el Código de Comercio.
  • Perfección del contrato: Se perfecciona con el acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la transferencia efectiva de la propiedad puede requerir de la entrega de la cosa (tradición) y el cumplimiento de formalidades legales específicas.
  • Modelo de contrato: Aunque existen modelos y formas recomendadas, el contrato puede adaptarse a las necesidades específicas de las partes, siempre que se respeten los elementos esenciales y las disposiciones legales aplicables.

Este contrato representa un derecho real de adquisición para el comprador y una obligación de hacer (entregar una cosa y transferir su propiedad) para el vendedor, bajo las condiciones determinadas al realizar el contrato. La compraventa es un documento legal que, firmado por las partes, establece las bases de su relación comercial o civil, las obligaciones de cada una, y las consecuencias de su incumplimiento.

Por lo tanto, se trata de un documento imprescindible en cualquier transacción inmobiliaria. Por eso es tan importante conocer los elementos que reúne y los requisitos que establece, para evitar cualquier tipo de inconveniente durante la compraventa de una propiedad.

Regulación y tipos de contratos de compraventa

La regulación del contrato de compraventa depende de la modalidad del mismo. A continuación, detallamos las modalidades de compraventa y su regulación en función de la normativa vigente en España:

Compraventa con reserva de dominio

Según la normativa, el traspaso de posesión se ejecuta al momento de la firma del contrato, de manera que la transferencia de la propiedad queda sujeta al debido cumplimiento de la condición acordada.

Compraventa a plazos

En el caso de la compraventa a plazos, la transferencia de la posesión de la propiedad se efectúa bajo la obligación del adquiriente a cumplir con el pago de fraccionado en un tiempo determinado.

Esto aplica para la venta de un bien mueble, corporal, identificable y no consumible, siempre que las condiciones sean acordadas por ambas partes involucradas. Esta modalidad de compraventa está regulada en la Ley 28/1998.

Compraventa con pacto de retroventa

Esta tipología es también denominada retracto convencional, y aplica en caso de compraventa de bienes inmuebles. En tal caso, si el pacto de retroventa no ha sido registrado en el Registro de la Propiedad, no vincula al tercero que adquiera el bien que procede del comprador.

Compraventa ad gustum

La compraventa ad gustum no contempla una condición puramente potestativa, según reza el artículo 1115 del Código Civil. En tal sentido, en cuanto se haya obtenido un resultado positivo a la prueba el comprador ya no podrá retractarse del acuerdo de compraventa.

Características del contrato de compraventa

El contrato de compraventa se define por diferentes características, encontrándose entre ellas las que te mencionamos a continuación:

  • Principal: no necesita de la existencia de otro contrato.
  • Bilateral: fija la presencia de obligaciones entre ambas partes.
  • Oneroso: comprenden ventajas económicas para ambas partes.
  • Traslativo de dominio: al momento de la entrega del bien se ejecuta la transmisión de la propiedad.
  • Consensual: este tipo de contrato de compraventa requiere el acuerdo explícito. En este se destaca el acuerdo entre ambas partes sin necesidad de la entrega del bien vendido ni del pago del precio. Si en este documento no se expresa el precio, puede ser anulado.

Otras cualidades del contrato de compraventa

Además de las características que hemos mencionado, también podemos hacer referencia a las cualidades del contrato de compraventa que se mencionan a continuación:

  • El contrato de compraventa no está limitado por la ley. No obstante, es de carácter obligatorio mientras existan las condiciones requeridas para su validez.
  • El comprador se convierte en propietario desde el momento en que recibe el objeto de compraventa. Es decir, la entrega del bien se cumple de manera pacífica.
  • La compraventa puede darse sobre un bien mueble o inmueble. Vale destacar que el contrato de compraventa no se puede firmar sobre servicios o dinero.

Por otra parte, el Código Civil también contempla ciertas prohibiciones vinculadas a determinadas personas. Así, no puede ejecutarse una compraventa a tutores en relación a bienes tutelados. Tampoco a mandatarios sobre los bienes a su cargo, ni funcionarios sobre los bienes públicos que gestionen.

Contrato de CompraventaContrato comercial y civil

Los contratos de compraventa comercial contemplan la transacción de bienes muebles adquiridos para la reventa con ánimo de lucro. En tal sentido, esta característica es la que lo diferencia del contrato de compraventa civil.

Por su parte, el contrato de compraventa civil (que abarca objetos muebles o inmuebles), se ejecuta sin ánimo de lucro y comprende las ventas de objetos de segunda mano entre particulares. Si tienes alguna duda puedes contactar con nuestra inmobiliaria en Oleiros, Culleredo o Cambre y te ayudaremos encantados.